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何学彦楼市供需结构改善三阶段后房价或下降

2019-08-18 23:10:02来源:励志吧0次阅读

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  主持人:各位友大家好,欢迎您收看金融界房产视频访谈节目,我今天请到了著名的经济学家何学彦博士,他不仅仅是著名的经济学家,还有其他的身份,一个是中国发展战略研究会经济战略专业委员会委员,一个是中国行政管理学会政策科学研究分会常务理事。请何博士跟大家打个招呼好吗。

  何学彦:好,很高兴和友们见面,谈谈我对房地产市场调控新政的一些看法。

  主持人:好,我们这边也有数据就是说六月份七十个大中城市房价同比上涨,百分之十一点四,环比下降0.1,那距离到现在,我们的新政也已经调控了一百多天,三个月的时间,您觉得现在的房地产的新政是不是达到了它所想要的预期的一个效果?

  何学彦:我的看法是这样的,相对于我们预期目标是否实现,要看我们的房地产的调控新政究竟有哪些目标?那么有这么几个方面:一个是房地产的结构,其中有供给结构,包括土地供应结构,还有一个需求结构,再就是房价。你把这个结构分析清楚了,才能谈得上房价的回落究竟是否达到我们的预期目标,应该下降多少,所以我想从根本的问题谈起。从房地产调控的结构上来讲,那么先看供给结构,今年上半年房地产土地供应是5.6万公顷,其中经济适用房,保障房,小户型,仅是指九十平方米以下的,这三项满足中低收入群众住房建设用地的占4.2万公顷,这个占比是百分之七十五。

  主持人:那商品房比例在下降是吗?

  何学彦:对,这就说明我们的调控政策在实施,住房供给结构在改善。全年土地供给计划是18万公顷,半年时间土地供给实际上才完成了三分之一左右。为什么这样?因为房地产市场的一些不法奸商与中央政府政策博弈,捂盘不售,减少土地开发,是这样造成的。但是我们现在中央政府马上又下拨六百亿元增加保障房的建设,来调整供房结构,解决广大人民的居住问题。那么再看需求结构,首先是购房投资炒作的需求得到抑制,购买第二套房首付50%,第三套房的贷款比例提得更高,而且几乎终止第三套房贷,靠银行贷款的这个投机性需求已经得到初步的遏制。但是自有资金,比如说山西煤老板,温州炒房团他们自有资金的投资炒作行为,还没有得到完全抑制,而且从一线城市转向二三线城市。

  主持人:那么第三房贷不是不允许贷了吗?

  何学彦:那是,那是借银行贷款来投资炒作。但是这个自有资金,你这个政策限制不到他,像温州炒房团,还有山西煤老板,他们靠自有资金来进行炒作,但是这个势头也比以前减弱了。同时,房地产商当中的不法奸商,他们屯地,我们这个调控目标就有整顿土地市场,打击屯地现象。那么,国土资源部,开始清查,现在清查到的闲置土地是一千四百五十七宗,土地面积是近万公顷,那么它的价值,说大数是二百六十亿元。其中北京的闲置土地是一百六十宗,面积是七百万平方米。所以这个闲置的土地清查出来,我们有相应的政策,这些屯地的不法房地产开发商,给他开发建设的信贷资金就会限制,甚至取消,这样的话,就会抑制屯地的行为,甚至有些土地要收回来。这个收回来的土地按照我们的房地产调控新政就是要用于保障房,经济适用房,小户型建设,一句话,满足大多数居民住房建设需求的用地。这样的话,我们就会进一步改善住房的这个供给结构。这洋,供给结构和需求结构得到调整,还有一个土地市场的整顿,这都基本上显示出我们房产新政实施的效果,或者叫调控效果初现。那么再看房价,房价从上半年的情况来看,七十个大中城市,房价涨幅是百分之一十一点四,比五月份涨幅缩小一个百分点,环比下降了百分之零点二。这就是说,房价已经开始松动了,已经呈现由过去迅猛上涨的趋势,掉头呈现下降的趋势。那么再看七月份,七月份北京的房价,四环以内均价每平方米三万两千块钱,那么相对四月份的高峰值已经下降了百分之一十二点六,广东也下降了百分之十二,这个下降幅度应该是比较大的。万科就公开采取降价促销策略,准备降价百分之十五。我以前在接受凤凰卫视,凤凰站以及其他的媒体采访的时候,我说过房价变化分三个阶段。新政实行第一个阶段,三个月到百日,是量降价挺。为什么?因为这个双方博弈,房地产商和广大自隹性购房者博弈,为什么现在是广大自住性购者房博弈呢,因为投资性,或者是投机性购房需求初步得到抑制,当然没有完全得到一致,所以主要是自住性购房者和房地产商的博弈。房地产商去年的钱赚得盆满钵满,它的资金链还没有绷紧,所以他就捂盘不售,就给你扛着。所以,广大自住性购房者我不买,所以销售量下降,一线城市像北京,上海,深圳,下降了百分之八十左右,广东省房价下降了百分之十二,所以它的销售量下降了百分之五十,降幅小一些。同时,房地产新政实施百日,房价也开始松动,已经显露出降价的迹象。到第二个阶段,那么就是量价齐降,就是销售量继续下降,房价开始比较明显下降。但是房地产商和自住性购房者还在博弈,销售量和房价都下降。到第三个阶段,大概是今年年底或者是明年年初,那么房地产新政实施八九个月过后,房地产商特别是小的房地产商资金链绷紧之后,他就可能抛盘,收回资金,这个时候房价将可能大幅下降,那么销售量就开始回升。房价和销售量是一种此消彼涨的关系,房价高,销售量就小,销售量就下降得多,房价下降得多,销售量就上升得多。以前一些媒体采访我的时候我也说过,房价应该下降多少,可能下降多少,那么这就涉及到房产泡沫的问题。要计算这个房价泡沫,要看这么几个比例,一个是房价成本比,以2009年为例,我们的房价成本比是二点三比一,那就是说房价是成本的二点三倍,那就是说一倍以上是泡沫。再一个是房价收入比,是八至十二倍,国际上是三到六倍。

  主持人:高出很多。

  何学彦:北京市的房价收入比甚至高达十七倍。

  主持人:很严重啊。

  何学彦:非常严重。还有一个租售比,我们的那个使用权是七十年,按照现在的房价你买过来你出租,七十年你这个租金偿还不了你这个贷款,加上利息,要一百四十年以上才能偿还,那就是说租售比也是两倍以上。那么根据这个三个比例关系计算,我们国家的这个房价说平均数,这个泡沫是实际价值的一倍以上。我们国家房价涨幅加快是2005年开始,到2009年,特别是到今年的四月份,一路攀升到了高峰。我们就算2005年到2009年,房地产销售额度是1 .6万亿元,如果泡沫是一倍以上,我们就按一倍算,那么房产的实际价值是房价的一半,这1 .6万亿元的销售额就有6.8万亿元是虚高的,是泡沫。是泡沫就终将破裂。

  主持人:对,泡沫肯定会破裂。

  何学彦:对,像肥皂泡终究要破裂的。那我们现在房价调控就是逐步的挤掉泡沫,不至于像美国这样的次贷危机爆发,引发金融危机,甚至演变为国际金融危机,严重的冲击经济。那么我们现在就是挤泡沫,就是让房价降下来,降多少合适,如果按照这个泡沫计算,

  主持人:降一半合适吗?

  何学彦:降一半,但是市场经济,不是你应该怎么样可能怎么样,实际降多少,是购房者同房地产商双方博弈的结果。我刚才说了,房地产商,他们是强势集团。

  主持人:我听说那个潘石屹曾经说过,这个物体的价值和它的价格没有关系,您同意这个观点吗?

  何学彦:价值是投入商品的劳动量来决定的,劳动的价值决定的,但是价格是一个供需双方的需求来决定的,所以这个两个是不等同的。正常的市场经济,价格应该在价值的上下左右浮动,如果偏离过多,偏离幅度过大,那就是泡沫。美国就是因为它的价格严重的偏离房地产的实际价值,所以导致了金融危机,导致了国际性的金融危机,严重的冲击经济的发展。所以现在这个双方博弈,房地产商,他处于强势集团,而且地方政府跟房地产商利益基本上是一致的。房地产商要扩大经营规模,地方政府要扩张GDP。地方政府要卖地生财,土地财政,房地产商要多囤地。地方政府要多收税,因为房地产营业税属于地税,房地产商要获取利润。由于这个利益相关,所以地方政府,特别是那些不良官员,对科学发展观阳奉阴违的那些地方官员,他们跟房地产商中的不法奸商利益是一致的,所以他们要维护这个不正常的房地产秩序,维护房地产商的暴利,所以,他们是站在房地产商一边的。但是地方政府大多数官员是贯彻落实中央制定的科学发展观,也是贯彻落实房地产新政的,双方都在博弈。那么这个博弈的结果,因为购房者是个体,处于弱势地位,房地产商无论从资金,从地区政府的支持来看,他是强势集团。我们现在没有一个房地产购房消协,来跟房地产商来博弈,没有这个议价机制,所以我们的购房消费者一方变成弱势群体。所以双方博弈的结果,房地产新政调控到位的时候,房价实际上可能下降百分之三十。全国地域辽阔,过去涨幅大的,可能下降多一点,涨幅小的像二三线城市,他下降的幅度又小一点,也不都是百分之三十,这是看原来它的房价涨幅,它原来的基数。总的从全国房价平均水平来看,我估计应该下降百分之五十,

  主持人:应该下降百分之五十?

  何学彦:对,但是实际上可能下降百分之三十左右。因为你房价幅度下降过快,还有一个银行信贷资金的安全问题。后面我将要谈到这个问题,我们银行有多大的承受力。我们现在房地产新政实施是初显成效,还远没有达到预期的目标,但是我们相信继续实施这个房地产调控政策,坚持下去,我们一定会达到预期目标,或各项调控指标。

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